Thomas Groth zum Wohnungsbau in Berlin: „Es macht keinen Spaß mehr“

Berliner Wirtschaft: In der „Zeit“ wurde vor Kurzem darüber berichtet, wie der Artenschutz Ihr Projekt in Neulichterfelde verzögert hat. Haben Sie das Gelände deshalb wieder verkauft?

Thomas Groth: Der Artenschutz ist in Berlin beim Bauen tatsächlich eine große Herausforderung. Aber das war nicht der wesentliche Grund dafür, dass wir ausgestiegen sind. Vielmehr haben unsere beiden Gesellschafter, darunter mein Vater, beide über 80 Jahre alt, entschieden, dass sie nicht mehr wollen. Wir haben das Grundstück 2012 gekauft, zwölf Jahre später waren die rechtlichen Grundlagen für die Bebauung geschaffen worden. Dann gab es weitere Verzögerungen – auch aufgrund des Artenschutzes. Jetzt würde es noch einmal zehn Jahre bis zur Fertigstellung dauern. Irgendwann will man nicht mehr.

Was wollten Sie?

Danach hat mich mein Vater auch gefragt. Er wollte wissen, ob ich den Wahnsinn noch weitermachen will, und ich habe ihm gesagt: Es macht keinen Spaß mehr. Dafür gibt es zwei Gründe. Erstens: Uns privaten Unternehmern wird seitens der öffentlichen Verwaltung und auch der Politik immer mehr Misstrauen entgegengebracht. Zweitens: Die Zinsen passen nicht mehr zu den Kosten. Heute kosten die Grundstücke das Dreifache von dem, was wir 2010 gezahlt haben, aber die Zinsen sind heute in etwa auf dem gleichen Niveau wie damals. Hinzu kommen die stark gestiegenen Baukosten. Das passt nicht mehr.

Welche Rolle spielt dabei die Bürokratie?

In guten Zeiten konnten wir die immer noch irgendwie schultern. Heute funktioniert das nicht mehr. Ehrlicherweise muss man aber sagen: Im Moment scheitern private Wohnungsbauprojekte in der Regel an der Marktlage, da ist es schon fast egal, in welcher Höhe Bürokratiekosten dazukommen. Aber klar: Wir sind in einigen Bereichen komplett überreguliert. Man kann sich da durchbeißen, aber es macht halt keine Freude. Man nimmt es in Kauf, wenn ein vernünftiges Geschäft zustande kommt. Aber die langen Planungsphasen kann heute kaum noch ein privater Entwickler durchstehen. Denn Grundstücke ohne Baurecht werden von Banken nicht finanziert. Das muss man mit eigenen Mitteln durchstehen können.

An welchen Stellen hat die Bürokratie Ihnen das Unternehmertum am schwersten gemacht?

Artenschutz und Naturschutz sind die größten Verhinderer im Wohnungsbau. Die dafür zuständigen Behörden wollen nicht, dass gebaut wird und Flächen versiegelt werden. Da ist vieles überreguliert. Ein Beispiel: Wir haben für die Zauneidechsen in Neulichterfelde ein Biotop abseits des Baugeländes einrichten lassen. Es war durch einen Zaun mit Abfangmatte umschlossen. Ich habe gedacht, die Matte soll verhindern, dass die Eidechsen herauslaufen. Aber ich wurde belehrt: Die Matte ist dazu da, damit keine Eidechsen in das Eidechsen-Biotop hineinkommen können.

Warum dürfen keine Eidechsen in das Biotop?

Die Umweltbehörde fordert 100 Quadratmeter Lebensraum für jede Eidechse. Durch eine Zuwanderung wäre der Wert möglicherweise unterschritten worden. Gerade in Berlin wird vieles übertrieben. Wir hatten auch mal ein Projekt in Königs Wusterhausen. Da ging alles schneller und reibungsloser.

Mussten Sie in Neulichterfelde tatsächlich 25 Millionen Euro für den Artenschutz aufwenden?

Ja, das stimmt. Der Artenschutz ist eine Wachstumsbranche – im Gegensatz zum Wohnungsbau.

Dass es zwölf Jahre in Neulichterfelde gedauert hat, bis Sie die baurechtlichen Genehmigungen hatten, klingt wahnsinnig viel. Warum dauert das so lange?

Das ist eine gute Frage. Wir haben in den Neunzigerjahren Wohnungen im Ortsteil Neu-Karow gebaut. Das waren deutlich mehr als in Neulichterfelde. Wir haben damals zwei Jahre gebraucht, um das Baurecht zu schaffen. Das geht heutzutage wohl in dieser Zeit nicht mehr, aber in drei bis vier Jahren sollte es meiner Ansicht nach schon noch möglich sein.

Warum kann es heute nicht mehr so schnell gehen wie in den Neunzigerjahren?

Die Zahl der beteiligten Behörden und Organisationen – also die sogenannten Träger öffentlicher Belange – ist deutlich gestiegen. Ich denke, dass die Bezirksverwaltungen wieder deutlich straffer arbeiten müssten. Wenn ein Träger nicht innerhalb von acht Wochen antwortet, dann sollte die Anfrage als erledigt oder die Genehmigung als erteilt gelten. Der Unterschied zu früher ist: Damals wollte jeder, dass gebaut wird. Heute will jede Behörde in erster Linie ihre eigenen Interessen durchsetzen, egal, wie sehr das Neubauprojekte verzögert oder gefährdet.

Würden Sie heute Aufschläge kalkulieren, weil es in Berlin höhere Planungsunsicherheiten gibt?

Ja, natürlich. Wir sind in Neulichterfelde davon ausgegangen, dass wir spätestens 2017 im Bau sind. Heute würde ich eher Kapital- und Personalkosten für zehn oder 15 Jahren kalkulieren.

In der zurückliegenden Legislaturperiode hat der Senat die Verwaltungsreform gestartet. Glauben Sie, dass sich damit die Situation verbessert?

Ja, ich habe tatsächlich die Hoffnung, dass sich damit etwas verbessert. Derzeit hat der Bausenator keinerlei Eingriffsmöglichkeiten in die Arbeit der Bezirke. Das soll geändert werden. Ich hoffe außerdem, dass die Zuständigkeiten klarer geregelt werden. In Berlin ist es schon vorgekommen, dass eine Behörde ein halbes Jahr lang einen Sachverhalt prüft und danach an eine andere Behörde verweist. Die prüft wiederum ein halbes Jahr, um dann an die erste Behörde zurückzuverweisen.

Das Grundstück in Neulichterfelde gehört jetzt neben dem privaten Immobilienunternehmen Wöhr + Bauer auch der städtischen Degewo, die nun die Wohnungen bis 2035 bauen wollen. Ist es für städtische Gesellschaften einfacher, solche Projekte zu realisieren?

Grundsätzlich müssen städtische Wohnungsbauunternehmen mit den gleichen bürokratischen Hürden leben wie wir. Aber in der Verwaltung steht man ihnen viel aufgeschlossener gegenüber als uns. Das Misstrauen ist geringer. Wir haben das zu spüren bekommen, wenn wir gemeinsam mit städtischen Gesellschaften Termine in der Verwaltung hatten.

Aber die Städtischen können den Rückzug privater Projektentwickler nicht ausgleichen, oder?

Richtig, das können sie nicht. Ursprünglich wollte der Senat, dass in Berlin 20.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden. Das können die landeseigenen Unternehmen allein nicht leisten.

Im vergangenen Jahr wurden nur noch 11.000 Wohnungen fertiggestellt. Davon kamen rund 43 Prozent von städtischen Gesellschaften. Der Anteil wird wohl noch wachsen. Warum schaffen Städtische einen so hohen Anteil, während private Projektentwickler auf dem Rückzug sind?

Das schaffen sie, weil sie auf landeseigene Grundstücke zurückgreifen können. Andernfalls würden sie die rund 5.000 Neubau-Wohnungen pro Jahr auch nicht schaffen.

Welchen Rat würden Sie der Politik geben, um den Wohnungsbau anzukurbeln?

Fairerweise muss man sagen, dass der Berliner Senat momentan nicht viel machen kann, weil die Zinsen und Kosten für den privaten Wohnungsbau einfach zu hoch sind. Generell muss die Politik für Investoren zuverlässig sein. Damit meine ich, dass sie auch über Legislaturperioden hinweg ein gewisses Maß an Verlässlichkeit bewahren muss. Wir haben in früheren Zeiten schon erlebt, dass ein Senat sich extrem starkgemacht hat für den Wohnungsbau, und nach dem Regierungswechsel ging gar nichts mehr. Es darf aber nicht sein, dass Unternehmen von heute auf morgen vor ganz anderen Rahmenbedingungen stehen.

Wie stark verunsichert die Diskussion um Vergesellschaftung die Branche?

Sehr stark. Vergesellschaftung wäre das Allerschlimmste für den Wohnungsbau in Berlin. Die Diskussion vergiftet das Klima total. Ich bezweifle auch, dass eine solche Entscheidung am Ende vor Gericht Bestand hätte. Aber bis dahin wäre alles gelähmt. Es ist totaler Wahnsinn und bringt überhaupt nichts, keine einzige neue Wohnung. Ich betone immer: Wir haben kein Problem im Bestand. Im Bestand haben wir eine Durchschnittsmiete von 7,21 Euro pro Quadratmeter. Wir haben ein Problem im Neubau, wir brauchen einfach mehr Wohnungen.