Wie alte Gewerbehöfe zu Berlins Zukunftsorten werden

Nicht weniger ambitioniert geht die GSG an der Zossener Straße mitten im Kreuzberger Kiez ans Werk. Dort wird ein historisches Gewerbeareal, die Seifen-Höfe, durch den Neubau FRAMEZ ergänzt. Die vorhandene Gewerbehofstruktur bleibt dabei erhalten und wird mit neuen Büro- und Gewerbeflächen verbunden.

Das FRAMEZ entsteht in Holzhybridbauweise und mit Recyclingbeton. Dach- und Hofflächen werden begrünt, Photovoltaik gehört zum Energiekonzept. Hinzu kommt ein adiabatisches Kühlsystem, das mit Verdunstungskälte arbeitet und den Energiebedarf der Kühlung reduzieren soll. Damit ist auch ein Element aus der ursprünglichen Projektplanung weiterhin Bestandteil des Konzepts.

Der operative Geschäftsführer der GSG Berlin, Sebastian Blecke, sieht gerade in der Arbeit auf bereits bebautem Grund einen Vorteil. „Beim Thema Nachhaltigkeit können wir hier besonders punkten“, sagte er mit Blick auf die geringe zusätzliche Bodenversiegelung. Auch ESG-Kriterien spielten bei Mietanfragen eine immer größere Rolle.

„Production first!“ lautet das Motto des Berliner Projektentwicklers AVENTOS, der an der Nonnendammallee das frühere Osram-Areal zum LUXWERK transformiert. Rund 90.000 Quadratmeter Gewerbefläche sollen dort entstehen. Das Grundstück wurde 2021 von Osram an AVENTOS veräußert und teilweise zurückgemietet.

Nicht nur die Geschichte des Standorts spricht für den Erhalt gewerblicher Nutzung. AVENTOS setzt darauf, dass Industrie auch innerhalb der Stadt Zukunft hat. Die Verkehrsanbindung soll sich zusätzlich verbessern: Die historische Siemensbahn soll 2029 wieder in Betrieb gehen und Siemensstadt wieder direkt an den S-Bahn-Ring anbinden.

Für die historischen Bestandsgebäude aus den späten 1920er-Jahren entwickelten AVENTOS-Geschäftsführer Dr. Karim Rochdi und Development Partner Viktor Schulte gemeinsam mit verschiedenen Planungsbüros ein Konzept für die neue Nutzung. Am Masterplan und an der Transformation des Denkmals arbeitet David Chipperfield Architects, Eike Becker_Architekten verantworten weitere Neubauplanungen. Diese Zusammenarbeit besteht weiterhin.

Denkmalschutz und wirtschaftliche Nutzbarkeit zusammenzubringen, bleibt dabei eine der zentralen Aufgaben. Rochdi betonte schon bei der Entwicklung des Projekts, dass gerade ältere und architektonisch wertvolle Immobilien viel Abstimmung mit den zuständigen Stellen verlangen – zugleich aber durchaus wirtschaftlich weiterentwickelt werden können.

Der historische Bestand umfasst heute mehr als 19.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche, zusätzlich sind mehr als 61.000 Quadratmeter Neubaufläche vorgesehen. Der Masterplan beinhaltet neben mehreren neuen Gewerbegebäuden auch ein Hochhaus. Das gesamte Quartier erhielt bereits das DGNB-Vorzertifikat in Platin für nachhaltige Quartiere.

Die Transformation ist auch bei der Vermietung sichtbar. Ende 2025 vermietete AVENTOS das denkmalgeschützte Generatorenhaus mit rund 1.280 Quadratmetern an den Berliner Designmöbelhändler minimum. Das Gebäude soll als Möbellager und Montagehalle dienen. Im benachbarten historischen Gebäude entwickelten AVENTOS und minimum zudem eine Musterfläche für modernes Arbeiten im Industriedenkmal.

Auch der Gastronomie- und Schulcateringspezialist 40 SECONDS BERLIN gehört zu den angekündigten Nutzern des Standorts und soll rund 3.300 Quadratmeter im historischen Glaswerk nutzen. Produktion, Forschung und Entwicklung, Labore und dazugehörige Büroflächen bleiben damit zentrale Bestandteile des Konzepts.

Beim Projekt ist inzwischen auch die Vermietung angelaufen. Im April 2026 gab die GSG bekannt, mit YTTP den ersten Mieter für das FRAMEZ gewonnen zu haben. Der Anbieter eines Reformer-Pilates-Konzepts nutzt rund 300 Quadratmeter.

Weitere Büro- und Gewerbeflächen sind weiterhin verfügbar. Aktuell bietet die GSG beispielsweise zusammenhängende Einheiten von rund 300 Quadratmetern bis hin zu kompletten Etagen an. Die nachhaltige Ausstattung mit Holzhybridbauweise, Recyclingbeton, energieeffizienter Kühlung und begrünten Flächen wird dabei ausdrücklich als Vermietungsargument herausgestellt.

Wie stark Nachhaltigkeit bei gewerblichen Berliner Bauprojekten in den Fokus rückt, zeigt auch der EDGE Friedrichspark in Friedrichshain gegenüber dem Berghain. Anders als noch während der Bauphase ist das Projekt heute weitgehend Realität: EDGE gibt die Fertigstellung mit dem ersten Quartal 2026 an.

Auf 39.000 Quadratmetern Geschossfläche entstanden unter anderem rund 36.000 Quadratmeter Arbeitsflächen, ein 3.000 Quadratmeter großer begrünter Innenhof sowie mehr als 2.000 Quadratmeter Photovoltaikfläche. Das Energiekonzept arbeitet außerdem mit Wärmepumpen und einem großen Eisspeicher.

Auch bei der Vermietung gibt es einen wichtigen Schritt: Die Commerzbank unterzeichnete im Juni 2026 einen langfristigen Vertrag über rund 9.000 Quadratmeter und wurde damit Ankermieter des Friedrichsparks.

Eine Besonderheit des Projekts steckt im Beton. Beim EDGE Friedrichspark wurden rund 12.000 Kubikmeter Beton mit dem CO₂-reduzierten Zement naturecem 65 verarbeitet. Der von Spenner gemeinsam mit dem Berliner Technologieunternehmen alcemy weiterentwickelte Ansatz soll den Klinkeranteil und damit die CO₂-Emissionen deutlich reduzieren.

Der Zement naturecem 65 wird auch im Berliner Werk hergestellt und verfügt über eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung des Deutschen Instituts für Bautechnik. Spenner gibt für das Produkt gegenüber einem klassischen CEM-I-Zement eine CO₂-Reduktion von rund 65 Prozent an.

Bei der Produktion unterstützt die KI-Technologie von alcemy die Qualitätssteuerung. Die Software wertet Produktions- und Labordaten aus, prognostiziert unter anderem Festigkeiten und hilft dabei, Rezepturen präziser zu steuern. Für Hoang Nguyen von alcemy zeigt die Kooperation vor allem, welches Potenzial entsteht, wenn Start-up und etabliertes Industrieunternehmen gemeinsam neue Lösungen entwickeln.

Entwicklungen im Bestand und Innovationen bei Materialien und Produktionsweisen bleiben damit zwei zentrale Felder, auf denen die Immobilienbranche in Nachhaltigkeit investiert. Auch die Entwicklung von alcemy selbst zeigt, dass aus diesem Ansatz ein skalierbares Geschäftsmodell werden kann.

Das Berliner Unternehmen hatte für sein weiteres Wachstum eine Finanzierungsrunde von mehr als zehn Millionen abgeschlossen. Heute kommt die KI-Technologie nach Unternehmensangaben bereits in mehr als 41 Zementwerken und 160 Betonwerken in über 17 Ländern zum Einsatz.

LUXWERK, FRAMEZ und EDGE Friedrichspark verfolgen dabei unterschiedliche Ansätze. Gemeinsam ist ihnen die Frage, wie sich gewerbliche Flächen in einer wachsenden Stadt weiterentwickeln lassen, ohne Nachhaltigkeit gegen wirtschaftliche Nutzung auszuspielen. Mal liegt die Antwort im Erhalt des Bestands, mal in Holz-Hybrid-Bauweise – und manchmal in einem neuen Zement.