Warum Gewerbe- zu Wohnungsbauflächen umzuwidmen eine schlechte Idee ist

Klar ist: Berlin braucht mehr Wohnungen. Die Stadt wächst, wenn auch nicht mehr in dem Tempo wie vor der Corona-Pandemie. Dem gegenüber steht ein Wohnungsneubau, der seit Jahren die politisch formulierten Ziele verfehlt. Für Berliner Unternehmen bedeutet das ungenügende Angebot, dass Fachkräfte aus dem Ausland ihre Zusage zurückziehen, weil sie keine Bleibe finden. Die angespannte Wohnungslage sorgt zudem dafür, dass das Thema Mitarbeitendenwohnen bzw. Azubi-Wohnen ein Comeback erlebt.

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 des Berliner Senats spricht von Wohnungsbaupotenziale für 249.000 Wohnungen, dank Nachverdichtung oder der Bebauung ungenutzter Flächen. Die Errichtung neuer Wohnräume scheitert also nicht an fehlenden Flächen sondern viel mehr an ungünstigen Rahmenbedingungen, diese auch effektiv zu nutzen. Die IHK Berlin reagierte daher mit Irritation auf die jüngst bekannt gewordenen Überlegungen, Industrieflächen für den Wohnungsbau zu opfern. Regionale Unternehmen haben keine überschüssigen Areale abzugeben, ganz im Gegenteil - die Berliner Wirtschaft hat einen jährlichen Flächenbedarf von etwa 40 Hektar. 

Gemeinsam mit 20 Verbänden hat die IHK Berlin vor einiger Zeit vier Instrumente für eine nachhaltige Sicherung von Gewerbeflächen definiert und ein Forderungspapier an Wirtschaftssenatorin Giffey überreicht. „Berlins Wirtschaft braucht Flächen zum Wachsen!“, ist der Appell betitelt. Die Unterzeichner machen darauf aufmerksam, dass seit 2015 durch die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnungsbauflächen im Flächennutzungsplan ein Verlust von 170 Hektar an gewerblicher Baufläche entstanden sei. „Wir beobachten mit Sorge, dass der zunehmende Verlust an Gewerbeflächen mehr und mehr zu einem Entwicklungshemmnis für ansiedlungs- und expansionswillige Unternehmen wird“, warnte damals IHK-Vizepräsident Robert Rückel. 

Neben dem bereits erwähnten Tanklager Lankwitz - der Eigentümer möchte auf dem 90.000 Quadratmeter großen Areal, das als Gewerbefläche ausgewiesen ist, möglichst nur noch Wohnungen bauen - waren in den letzten Jahren folgende Standorte im Gespräch:

• Knorr-Bremse-Gewerbepark in Marzahn mit 94.000 Quadratmetern Fläche, wo zum ersten Mal in Berlin ein gemischtes Areal entwickelt wird, mit 1.600 Wohnungen, die private Entwickler (u.a. Laborgh) für die städtische Wohnungsbaugesellschaft Howoge bauen;
• 27 Hektar in Lichtenberg, wo die Zeitgeist Asset Management GmbH ein Gewerbegebiet an der Gärtnerstraße/Ferdinand-Schultze-Straße zu einem gemischten Stadtquartier ausbaut – mit mehrgeschossigen Hallen für produktive Gewerke und 3.500 Wohnungen;
• Waterkant in Spandau, wo die städtischen Wohnungsbaugesellschaften WBM und Gewobag aktuell 2.500 Wohnungen bauen, dafür mussten teils alteingesessene Betriebe im Gewerbegebiet Rhenaniastraße weichen;
• der ehemalige Güterbahnhof Köpenick wird als Wohn- und Gewerbestandort mit 1.800 Wohneinheiten entwickelt, der Rahmenplan wurde bereits im März 2025 vom Senat beschlossen.

Die Areale sind somit in unterschiedlichem Entwicklungsstadium - vom Aufstellungsbeschluss, über ein laufendes Bebauungsplanverfahren bis zu begonnen Baumaßnahmen. Überall stellen sich jedoch ähnliche Fragen.

Kurzfristig erscheint es nachvollziehbar, dass aufgrund fehlender Wohnungen in der Hauptstadt alle Potenziale für Neubauflächen geprüft werden. Argumentiert wird oft, dass der wachsende Leerstand bei Büros weitere Neubauten überflüssig mache. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass wegen strengerer Nachhaltigkeitskriterien viele Office-Flächen an Attraktivität verloren haben, während die Nachfrage bei modernsten und ESG-konformen sogar noch wächst, was sich in steigenden Mietpreisen widerspiegelt. Dennoch scheint es für viele Projektentwickler momentan lohnender, in Wohnungsneubau zu investieren, insbesondere in Lagen am Stadtrand. 

Entscheidend ist in jedem Fall, wie schnell und reibungslos Genehmigungsverfahren laufen. Mit dem Gesetz für einfaches Bauen hat Berlin teilweise nachgebessert, auch wenn die Erleichterungen für viele Branchenkenner nicht weit genug gehen. "Die Bauwirtschaft kann nur bauen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen: planbare Verfahren, schnellere Genehmigungen, niedrigere Bau- und Baunebenkosten sowie ein konstruktiverer Umgang mit dem Thema Artenschutz“, monierte zuletzt IHK-Hauptgeschäftsführerin Manja Schreiner.

Mittel- und langfristig könnte durch die Umwidmung von Gewerbeflächen ein klarer Standortnachteil entstehen - ein “Bärendienst für den Aufschwung”, wie es IHK-Präsident Sebastian Stietzel formulierte. Schon jetzt ist das Angebot in vielen Bereichen zu knapp: von spezialisierten Laborflächen, über Logistik, bis hin zur klassischen Produktion. Bei Letzterer darf man im 21. Jahrhundert nicht an rauchende Schlote denken, sondern hochinnovative Herstellungsverfahren in Verbindung mit Forschung. Immer häufiger positionieren sich Gewerbestandorte als “Campus”, ein Areal mit vielen Funktionen, offen für die Stadtgesellschaft.

Statt also Nutzergruppen gegeneinander auszuspielen, wie es Teile der Politik versuchen, sind zukunftsweisende städtebauliche Konzepte gefragt - und mehr Mut. Auch ohne die Umwidmung von Gewerbeflächen besteht laut offiziellen Zahlen des Senats jetzt schon Potenzial für eine Viertelmillion neue Wohnungen, man muss sich nur an Themen wie Nachverdichtung, Hochhausplanung und innerstädtische Freiflächen trauen.