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„Wir sind im Gewerbe die Mietpreisbremse“

GSG-Chef Sebastian Blecke ist einer der größten Gewerbevermieter der Stadt. Die Leerstandsquote von 1,5 Prozent hält er für viel zu niedrig. Unternehmen brauchen bereits anderthalb bis zwei Jahre Vorlaufzeit für einen Umzug.
von Michael Gneuss Ausgabe 10/2019

Sebastian Blecke verantwortet als COO des größten Berliner Gewerbeflächenanbieters GSG Berlin einen Immobilienbestand von ungefähr einer Million Quadratmetern, der mit zwei Milliarden Euro bewertet ist
Sebastian Blecke verantwortet als COO des größten Berliner Gewerbeflächenanbieters GSG Berlin einen Immobilienbestand von ungefähr einer Million Quadratmetern, der mit zwei Milliarden Euro bewertet ist. Foto: Christian Kielmann
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  • Gewerbeflächen sind knapp in Berlin – und der Bedarf steigt.
  • Währenddessen steigen auch die Mieten.

Als Geschäfts­füh­rer der Gewer­be­sied­lungs­Ge­sell­schaft mbH (GSG Ber­lin) beob­ach­tet Sebas­ti­an Ble­cke inten­siv den Ber­li­ner Markt für Gewer­be­im­mo­bi­li­en – und damit den Struk­tur­wan­del. Wäh­rend zum Bei­spiel eini­ge Hand­werks­be­trie­be sich Flä­chen im S-Bahn-Ring nicht mehr leis­ten kön­nen, mie­ten Digi­tal-Start-ups immer mehr Büros in zen­tra­len Lagen an. Den­noch: Mit den meis­ten Fir­men kann die GSG auch zu höhe­ren Mie­ten Anschluss­ver­trä­ge abschlie­ßen.

Ber­li­ner Wirt­schaft: Ange­nom­men, Sie wären nicht Ver­mie­ter, son­dern Mie­ter: Wären Sie besorgt im Hin­blick auf den Abschluss künf­ti­ger Gewer­be­miet­ver­trä­ge in Ber­lin? 

Sebas­ti­an Ble­cke: Ganz ent­spannt wäre ich sicher­lich nicht, weil es ja vie­le Infor­ma­tio­nen über stei­gen­de Gewer­be­mie­ten in der Pres­se gibt. Ich glau­be, Gewer­be­trei­ben­de sind in der Regel gut bera­ten, wenn sie lang­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge, zum Bei­spiel über zehn Jah­re, abschlie­ßen.

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Folg­lich rech­nen Sie mit wei­ter stei­gen­den Mie­ten.

Ja, die Mie­ten wer­den wei­ter stei­gen, aber nicht mehr ganz so stark. In Kreuz­berg sind die Durch­schnitts­mie­ten seit 2013 im Durch­schnitt um 15 Pro­zent pro Jahr gestie­gen. Das wird so nicht wei­ter­ge­hen. In Top-Lagen wie der City West oder am Pots­da­mer Platz wer­den Spit­zen­mie­ten von 30 oder 35 Euro gezahlt. Ich kann mir auch 40 Euro vor­stel­len, aber dann sehe ich der­zeit nicht mehr sehr viel Poten­zi­al.

Was macht Sie da so sicher?

Ein­mal die kon­junk­tu­rel­le Ent­wick­lung. Auch wenn Ber­lin wahr­schein­lich bes­ser durch den Abschwung kommt als ande­re Regio­nen, wird sie ihre Spu­ren hin­ter­las­sen. Außer­dem wird viel gebaut.

Aber nicht genug, oder?

Wir rech­nen damit, dass 2020 und 2021 ins­ge­samt ein Bedarf an 50.000 zusätz­li­chen Büro­ar­beits­plät­zen ent­steht. Dar­aus ergibt sich ein Flä­chen­be­darf von rund einer Mil­li­on Qua­drat­me­tern. So viel wird in die­sem Zeit­raum auch in etwa fer­tig­ge­stellt. Dem­zu­fol­ge bleibt das Ver­hält­nis von Ange­bot und Nach­fra­ge sta­bil. Die Leer­stands­quo­te wird also auf dem aktu­el­len Niveau von etwa 1,5 Pro­zent blei­ben. Das ist aber natür­lich viel zu wenig.

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Das sagen Sie als Ver­mie­ter. Ist ein gerin­ger Leer­stand für Sie nicht posi­tiv?

Eine Leer­stands­quo­te von unter zwei Pro­zent bei Büro­im­mo­bi­li­en ist unge­sund für die Wirt­schaft. Dar­an haben wir kein Inter­es­se. Fünf Pro­zent wür­de ich für ange­mes­sen hal­ten. Es geht doch nicht nur um den Anstieg der Mie­ten. Vie­le Unter­neh­men haben ech­te Schwie­rig­kei­ten, neue Räu­me zu fin­den, wenn sie sich ver­än­dern wol­len oder müs­sen. Frü­her hat man mit sechs bis neun Mona­ten Vor­lauf für einen Umzug gerech­net. Heu­te müs­sen Fir­men mit andert­halb bis zwei Jah­ren pla­nen.

An der Beuth Hochschule in Berlin hat Sebastian Blecke Bauingenieur- und Wirtschaftsingenieurwesen studiert
An der Beuth Hoch­schu­le in Ber­lin hat Sebas­ti­an Ble­cke Bau­in­ge­nieur- und Wirt­schafts­in­ge­nieur­we­sen stu­diert.

Immer mehr Unter­neh­men aus der Innen­stadt wer­den an den Stadt­rand oder nach Bran­den­burg ver­drängt. Muss das so sein?

Wir dür­fen nicht ver­ges­sen: Die Stadt struk­tu­riert sich gera­de neu. Frü­her gab es in der Mit­te eine Mau­er. Orts­tei­le, die dar­an angrenz­ten, waren Rand­la­gen und sind nun wie­der eine zen­tra­le Top­la­ge. Neh­men Sie den Moritz­platz in Kreuz­berg. Das ist heu­te die geo­gra­fi­sche Mit­te Ber­lins. Auf Dau­er ist das schon Luxus, wenn sich eine Kfz-Werk­statt genau die­sen Stand­ort aus­sucht. Eini­ge Bran­chen haben ein­fach nicht die Ertrags­kraft, um in die­sen zen­tra­len Lagen blei­ben zu kön­nen. Letzt­lich stellt Ber­lin wie­der den Zustand her, der vor der Tei­lung vor­herrsch­te.

Sie betrei­ben rund 50 Gewer­be­hö­fe. Wie ver­hal­ten Sie sich, wenn ein Miet­ver­trag aus­läuft. Suchen Sie dann mög­lichst zah­lungs­kräf­ti­ge Nach­mie­ter?

Wir haben 2.000 Mie­ter. Die durch­schnitt­li­che gewich­te­te Rest­lauf­zeit unse­rer Miet­ver­trä­ge beträgt drei­ein­halb Jah­re. Rech­ne­risch lau­fen pro Jahr etwa 600 Ver­trä­ge aus. Unser Asset-Manage­ment muss täg­lich etwa drei neue Miet­ver­trä­ge abschlie­ßen. Wir reden also über unser Tages­ge­schäft, und dabei sind wir sehr froh, wenn wir uns mit einem Bestands­mie­ter auf einen neu­en Ver­trag eini­gen kön­nen. Das ist für bei­de Sei­ten eigent­lich immer die ein­fachs­te Lösung.

Auch bei uns zie­hen immer öfter Start-ups aus der Digi­tal­wirt­schaft ein.
Sebas­ti­an Ble­cke

Aber die neu­en Miet­ver­trä­ge gibt es nur zu einem höhe­ren Preis, oder?

Ja, so wie sich der­zeit die durch­schnitt­li­chen Mie­ten ent­wi­ckeln, müs­sen auch wir erhö­hen, denn wir kön­nen und wol­len uns dem Markt­ge­sche­hen nicht ent­zie­hen.

Wie oft kommt es vor, dass Ihre Mie­ter die­sen neu­en Preis nicht zah­len kön­nen?

So oft kommt das nicht vor. Ich habe kei­ne exak­te Zahl, aber ich den­ke, es sind deut­lich weni­ger als fünf Pro­zent. In die­sen Fäl­len ver­su­chen wir, ande­re GSG-Flä­chen in güns­ti­ge­ren Lagen anzu­bie­ten. Meist eini­gen wir uns aber. Wir sind auch zu einem deut­li­chen Abschlag auf die Markt­mie­te bereit, wenn wir mit zuver­läs­si­gen Mie­tern ver­län­gern.

Wie hoch ist die­ser Abschlag?

Wir müs­sen jeden Ein­zel­fall abwä­gen, aber es kön­nen durch­aus bis zu 20 oder 25 Pro­zent sein. Wir rei­zen die Poten­zia­le nicht aus. Wir sind der Mei­nung, dass sich Gewinn­ma­xi­mie­rung län­ger­fris­tig auch rächen kann und sich part­ner­schaft­li­che Ver­trags­be­zie­hun­gen lang­fris­tig im wahrs­ten Sin­ne des Wor­tes aus­zah­len. Wäh­rend in Mit­te 26,50 Euro im Durch­schnitt bei der Neu­ver­mie­tung von Büro- und Gewer­be­flä­che ver­langt wird, ver­lan­gen wir nur 13,20 Euro. In Neu­kölln neh­men wir 6,90 Euro statt 15 Euro. Wir sind im Gewer­be die Miet­preis­brem­se.

Nach einigen Jahren im Bauwesen wechselte Blecke 2005 in die Immobilienwirtschaft. Seit 2011 ist er operativer Geschäftsführer der GSG Berlin
Nach eini­gen Jah­ren im Bau­we­sen wech­sel­te Ble­cke 2005 in die Immo­bi­li­en­wirt­schaft. Seit 2011 ist er ope­ra­ti­ver Geschäfts­füh­rer der GSG Ber­lin.

Drängt Ihr Eigen­tü­mer nicht auf mehr Ren­di­te?

Unser Gesell­schaf­ter – die CPI Pro­per­ty Group – steht voll hin­ter die­sem Kurs, und unse­re Zah­len sind den­noch beein­dru­ckend. Die GSG Ber­lin ist fest ver­wur­zelt mit die­ser Stadt. Seit über 50 Jah­ren ver­mie­ten wir hier Gewer­be­flä­chen, bis 2008 als lan­des­ei­ge­nes Unter­neh­men. Wir wol­len, dass das auch noch vie­le, vie­le Jah­re so wei­ter­geht. Bei Mie­ter­zu­frie­den­heits­ana­ly­sen erhal­ten wir – nach Schul­no­ten – eine Zwei plus. Auch dar­auf sind wir stolz. Ich muss aber auch sagen, dass unse­re Immo­bi­li­en nicht in klas­si­schen 1-a-Lagen lie­gen. Wir ver­mie­ten sehr häu­fig auch ohne Innen­aus­bau. Wenn­gleich sich das mehr und mehr ändert.

War­um?

Auch bei uns zie­hen immer öfter Start-ups aus der Digi­tal­wirt­schaft ein. Die­se Fir­men haben ande­re Bedürf­nis­se – Plug & Play. Sie wol­len mög­lichst schnell ein­zie­hen und dann sofort los­le­gen. Dafür sind sie auch bereit zu zah­len. Die Mie­te ist für sie nie das größ­te Pro­blem. Viel ent­schei­den­der ist, dass sie die rich­ti­gen und aus­rei­chend Mit­ar­bei­ter fin­den.

Sie tra­gen zur Markt­ent­span­nung bei, indem Sie bau­en. Bekom­men Sie genug Flä­chen dafür?

Das müs­sen wir auch nicht. Wir ver­ste­hen uns als Bestands­hal­ter, nicht als Pro­jekt­ent­wick­ler. Auf der grü­nen Wie­se einen neu­en Gewer­be­hof zu bau­en, kann ich mir im Moment nicht vor­stel­len. Wir sind zunächst sehr gut damit beschäf­tigt, Flä­chen durch Auf­sto­ckun­gen und Nach­ver­dich­tun­gen auf unse­ren eige­nen Grund­stü­cken zu schaf­fen. In den kom­men­den fünf Jah­ren wer­den so bis zu 150.000 Qua­drat­me­ter ent­ste­hen.


Unternehmens-Profil

GSG Ber­lin

Gewer­be­flä­chen­an­bie­ter

49

Stand­or­te betreut das Unter­neh­men.
Stand 10/2019

1 Million

Qua­drat­me­ter Flä­che hat die GSG im Port­fo­lio.
Stand 10/2019

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