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Berliner Bauten trotzen der Krise

Der Immobilienmarkt ist komplex, pauschale Aussagen lassen sich kaum treffen. Jedoch scheint sich eins abzuzeichnen: Miet- und Kaufpreise bleiben stabil, die Prognosen sind positiv.
von Maximilian Berrens, Silvia Meyer Ausgabe 09/2020

Berlins Immobilienmarkt scheint der Krise zu trotzen
Berlins Immobilienmarkt scheint der Krise zu trotzen. Foto: Getty Images/naqiewei
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Warum Sie diesen Artikel lesen sollten

  • Trotz Coronakrise bleibt der Zuzug nach Berlin stark – die Immobilienpreise fallen nicht ab.
  • Auch die Baubranche zeigt sich in der Hauptstadtregion robust.

Die gute Nach­richt vor­ne­weg: Lang­fris­tig schei­nen Ber­li­ner Immo­bi­li­en attrak­tiv zu blei­ben, ob pri­va­te oder gewerb­li­che. All­ge­mein­gül­ti­ge Aus­sa­gen zur Immo­bi­li­en­bran­che und den Aus­wir­kun­gen der Coro­na-Kri­se zu tref­fen, sei aber schwie­rig, so der Grün­der und Geschäfts­füh­rer der Estate­Mo­ments GmbH René Atz-Asen. Denn: „,Den‘ Immo­bi­li­en­markt gibt es nicht, höchs­tens typen­ver­schie­de­ne Teil­märk­te für unter­schied­li­che Nut­zungs­klas­sen.“

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Auf Atz-Asens Mak­ler­un­ter­neh­men zum Bei­spiel, das sich vor­wie­gend auf den Ver­kauf wohn­wirt­schaft­lich genutz­ter Immo­bi­li­en in Ber­lin, Pots­dam und dem Umland in Bran­den­burg spe­zia­li­siert hat, zeigt die Kri­se kaum nega­ti­ve Aus­wir­kun­gen. Kun­den waren und sind wei­ter­hin am Erwerb inter­es­siert. Spür­bar war jedoch in den ers­ten Wochen der Pan­de­mie der Rück­gang der Besich­ti­gungs­an­fra­gen. Die Mie­ter ver­wehr­ten Besich­ti­gungs­ter­mi­ne der Kauf­in­ter­es­sen­ten. Das führ­te dazu, dass Eigen­tums­über­tra­gun­gen – über­wie­gend beim Erwerb von Kapi­tal­an­la­gen – ohne vor­he­ri­ge Besich­ti­gung abge­wi­ckelt wur­den. „Gera­de auch wäh­rend die­ser Zeit stell­ten wir fest, dass Inter­es­sen­ten dank­bar auf die Mög­lich­keit einer vir­tu­el­len Besich­ti­gung zurück­grei­fen“, erzählt Atz-Asen. „Die­se erset­zen jedoch einen Ter­min vor Ort nicht bzw. nur bedingt.“

Lan­ge War­te­zei­ten bei den Behör­den

Der Arbeits­all­tag im Unter­neh­men muss­te nicht umge­stellt wer­den, denn die IT-Infra­struk­tur war schon vor­her auch auf Arbei­ten im Home­of­fice aus­ge­rich­tet. Mit der­zeit vier Beschäf­tig­ten im 75-Qua­drat­me­ter-Büro ist das Arbei­ten mit drei Metern Abstand gut mög­lich. Pro­ble­ma­tisch war die Erreich­bar­keit von Ban­ken und Behör­den: Frü­her muss­te das Unter­neh­men ein bis zwei Wochen für Antrag­stel­lung und Geneh­mi­gung einer Bau­fi­nan­zie­rung ein­pla­nen, nun waren es in der Regel min­des­tens vier. Und der Beginn der Abwick­lung des Ver­tra­ges nach der nota­ri­el­len Beur­kun­dung erfolg­te statt nach etwa einer guten Woche erst nach sechs bis acht Wochen. Atz-Asen sieht jedoch posi­tiv in die Zukunft und steht dabei kri­tisch der media­len Bericht­erstat­tung gegen­über. Nach Aus­bruch der Coro­na-Pan­de­mie hät­ten die Medi­en Angst und Unsi­cher­heit bei vie­len Akteu­ren der Bran­che geschürt. Sei­ner Mei­nung nach ist kein gro­ßer Markt­ein­bruch für das Teil­seg­ment Wohn­im­mo­bi­li­en in Ber­lin, Pots­dam und dem Speck­gür­tel zu erwar­ten. Die Erfah­rung zei­ge zwar bereits, dass eini­ge Kauf­in­ter­es­sier­te ihre Kauf­ab­sicht auf­grund von erfolg­ten oder zu erwar­ten­den Arbeits­platz­ver­än­de­run­gen vor­erst zurück­stel­len. Jedoch sei die Nach­fra­ge nach Wohn­im­mo­bi­li­en wei­ter­hin sehr groß. Atz-Asens Pro­gno­se: Der Zuzug nach Ber­lin und Pot­sam bleibt stark, und die Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en stei­gen ten­den­zi­ell wei­ter­hin, wenn auch zukünf­tig etwas mode­ra­ter.

Inga Kayademir und Florian Kosak von Unicorn Workspaces
Inga Kaya­d­e­mir und Flo­ri­an Kosak von Uni­corn Workspaces traf der Lock­down unvor­be­rei­tet. Foto: Uni­corn Workspaces

Bestands­kun­den kün­dig­ten

Das The­ma Gewer­be­im­mo­bi­li­en wirft ande­re Fra­gen auf: Wie wirkt sich Coro­na lang­fris­tig auf die Wirt­schaft und die dafür genutz­ten Immo­bi­li­en aus? Die Unicorn.Berlin WEM GmbH, bekannt als Uni­corn Workspaces, bie­tet als Betrei­ber und Haupt­mie­ter nach­hal­ti­ge und voll aus­ge­stat­te­te Arbeits­um­ge­bun­gen mit einer Min­dest­lauf­zeit für mit­tel­stän­di­sche Unter­neh­men und Start-ups an.

Der Lock­down traf das Unter­neh­men unvor­be­rei­tet. Als ers­te Kon­takt­ver­bo­te des Senats ange­ord­net wur­den, wur­de von Inga Kaya­d­e­mir, Lei­te­rin des ope­ra­ti­ven Geschäfts bei Uni­corn, ein Not­fall­plan erstellt, der Abstands- und Hygie­ne­re­geln in den zu ver­mie­ten­den Büros klar defi­nier­te. „Wir wei­sen über­all auf die Ein­hal­tung der AHA-Regeln hin, unse­re Mit­ar­bei­ter sind sowie­so ver­pflich­tet, sich dar­an zu hal­ten“, so Kaya­d­e­mir. Eine Schlie­ßung der Flä­chen gab es daher nicht. Den­noch muss­te bei Uni­corn die Beschäf­tig­ten­zahl ver­rin­gert wer­den, was zu einer Ent­las­sung jedes sechs­ten Mit­ar­bei­ters führ­te. Für die meis­ten ande­ren wur­de Kurz­ar­bei­ter­geld bean­tragt. Bestands­kun­den kün­dig­ten aus wirt­schaft­li­chen Grün­den. Dar­auf­hin kon­zen­trier­te sich das Unter­neh­men auf das Neu­kun­den­ge­schäft.

Das Geschäfts­mo­dell ist auf einen fle­xi­blen Office-Markt aus­ge­rich­tet, mit einem Ser­vice­le­vel 24/7. „Wäh­rend des Lock­downs konn­ten Anfra­gen nicht immer inner­halb von 24 Stun­den beant­wor­tet wer­den“, erklärt Geschäfts­füh­rer Flo­ri­an Kosak. Die Her­aus­for­de­run­gen blei­ben groß: Uni­corn eröff­ne­te Anfang des Jah­res drei neue Workspaces, zwei wei­te­re Eröff­nun­gen fol­gen in den kom­men­den sechs Mona­ten. Sämt­li­che Ver­trä­ge wur­den vor der Coro­na-Kri­se geschlos­sen. Nun benö­tigt das Unter­neh­men zusätz­li­ches Kapi­tal, das aktu­ell schwer zu beschaf­fen ist.

Der bestehen­de Bau­über­hang soll­te nicht als Ruhe­kis­sen für eine Ver­lang­sa­mung von Geneh­mi­gun­gen her­an­ge­zo­gen wer­den.
Maxi­mi­li­an Ber­rens, Immo­bi­li­en­ex­per­te IHK Ber­lin

Trotz der zu erwar­ten­den wirt­schaft­li­chen Schief­la­ge hat Uni­corn auch wäh­rend der Kri­se jun­gen Unter­neh­men unter die Arme gegrif­fen und Sti­pen­di­en ver­ge­ben, die dadurch kos­ten­lo­se Büro­flä­chen für die ers­ten drei Mona­te und ver­güns­tig­te Flä­chen für die drei Fol­ge­mo­na­te erhal­ten haben. Unter die­sen sind Excla­mo, Robin­hood Store und Ben­gel Events. Auf die­se Wei­se ver­sucht man, gemein­sam die Situa­ti­on zu meis­tern.

„Krea­ti­ve und fle­xi­ble Lösun­gen zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter wer­den kurz- und mit­tel­fris­tig not­wen­dig blei­ben, um durch die Kri­se zu kom­men“, meint IHK-Immo­bi­li­en­ex­per­te ­Maxi­mi­li­an Ber­rens. Bei den Gewer­be­mie­ten schei­nen die Sofort­hil­fen und Über­brü­ckungs­kre­di­te gewirkt zu haben. Auch das Sofort­hil­fe­pro­gramm für Gewer­be­mie­ten, das erst Mit­te August an den Start gegan­gen ist, soll­te jetzt noch bestan­de­ne Lücken bei der Sofort­hil­fe zumin­dest teil­wei­se geschlos­sen haben. Abzu­war­ten bleibt der Herbst. Erst dann wird sich zei­gen, ob die Zahl von Insol­venz­an­mel­dun­gen deut­lich stei­gen wird oder die Hilfs­pro­gram­me ihre Wir­kung ent­fal­ten.

René Atz-Asen, Geschäftsführer der EstateMoments GmbH
René Atz-Asen, Geschäfts­füh­rer der Estate­Mo­ments GmbH, sieht in der Haupt­stadt­re­gi­on wei­ter­hin ein gro­ßes Inter­es­se an Pri­vat­im­mo­bi­li­en. Foto: Sebas­ti­an Rost

Auch die­se Zah­len geben einen posi­ti­ven Aus­blick: Die Spit­zen­mie­ten im Büro­markt in Ber­lin lagen im zwei­ten Quar­tal laut „Immo­bi­li­en­zei­tung“ zwi­schen 37 bis 40 Euro pro Qua­drat­me­ter, und die Durch­schnitts­mie­te stieg auf 27 Euro. Neben Ansied­lun­gen von pri­va­ten Fir­men sind es auch öffent­li­che Ein­rich­tun­gen und Agen­tu­ren, die in Ber­lin auf­grund der Nähe zur Poli­tik selbst­stän­dig Büro­flä­chen anmie­ten und dadurch für eine gewis­se Ver­ste­ti­gung am Büro­markt sor­gen. So über­rasch­ten auch die Zah­len aus der letz­ten Coro­na-Umfra­ge der IHK Ber­lin nicht: Knapp mehr als 50 Pro­zent der teil­neh­men­den Mit­glieds­un­ter­neh­men aus der Bau­bran­che gaben an, dass die erwar­te­te Geschäfts­la­ge für die kom­men­den zwölf Mona­te gleich­blei­bend sein wür­de, und immer­hin 37 Pro­zen­ten mein­ten, dass die Kri­se kei­ne Aus­wir­kun­gen auf ihre Umsatz­er­war­tun­gen haben wird.

„Die Bau­bran­che als sol­ches zeigt sich robust und nicht so anfäl­lig für die Kri­se“, meint Ber­rens. Nur eins dau­ert aktu­ell noch län­ger als vor der Kri­se: die Zeit bis zur Ertei­lung von Bau­ge­neh­mi­gun­gen oder Bau­vor­be­schei­den. Dies mag an län­ge­ren Pla­nungs­ab­läu­fen und einem gerin­gen Kun­den­kon­takt lie­gen. Als ver­läss­li­cher Part­ner muss die Ver­wal­tung schnellst­mög­lich nach­zie­hen und eige­ne Abläu­fe und Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren digi­ta­li­sie­ren. Auch auf dem Bau wer­den kurz­fris­tig Son­der­ge­neh­mi­gun­gen oder ein schnel­ler Kon­takt ins Bau­amt benö­tigt. „Der bestehen­de Bau­über­hang soll­te nicht als Ruhe­kis­sen für eine Ver­lang­sa­mung von Geneh­mi­gungs­pro­zes­sen her­an­ge­zo­gen wer­den“, betont Ber­rens.

Pla­nung und Geneh­mi­gung sind die Vor­aus­set­zun­gen für die beschwo­re­ne Robust­heit der Bran­che. Wenn dies ver­in­ner­licht wird, könn­te am Ende die­ser Kri­se sogar eine ver­bes­ser­te Zusam­men­ar­beit zwi­schen der Bau­wirt­schaft und der Ver­wal­tung ste­hen.

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